Недвижимость в Испании

Сами испанцы признаются, что цена на жилую недвижимость сегодня одна из наиболее животрепещущих тем, а также традиционный повод для разговоров в лифте, в кофейне, в автобусе, в гостях, дома. И это вполне объяснимо — ведь когда запас предложений на рынке жилья растёт, а спрос практически парализован, у каждого, несомненно, возникает вопрос: как же поведут себя цены в дальнейшем?

Взгляд изнутри: официальная статистика не подтверждается.
По мнению испанской прессы, а также по информации крупнейших ри- элторских компаний, цены на недвижимость в стране дрогнули перед< мировым финансовым кризисом и начали массированное отступление. Однако данные об уровне их снижения существенно разнятся. Так, согласно официальной статистике,средняя цена жилой недвижимости потеряла примерно 2,8%, в то время, как по данным ряда испанских аналитиков, эта цифра составляет 10 – 12%.Но и их мнение в свою очередь контрастирует с утверждениями агентов по недвижимости о том, что сделки по продажам заключаются со скидками не менее 20% (если брать за базу цены января 2007 года, когда они, цены, достигали своего максимума). Это видно из сводки данных, отражающих изменение цен на недвижимость по годам и регионам Испании (см. таб. 1).

Таблица 1
Эволюция цен на недвижимость (%)

Годы	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
В целом по Испании	14,6%	15,9%	17,8%	16,1%	16,3%	12,3%	2,6%	-10,1%
Крупные города	16,9%	18,4%	20,1%	17,8%	17,7%	12,3%	1,2%	-9,6%
Столичные регионы	14,0%	16,4%	20,0%	16,8%	15,1%	11,0%	0,4%	-10,6%
Средиземноморское побережье	16,3%	20,1%	24,4%	17,2%	16,7%	11,5%	2,7%	-12,6%
Балеарские и Канарские острова	18,6%	11,6%	10,4%	9,2%	13,3%	9,0%	5,4%	-8,2%
Другие районы	8,1%	11,8%	14,3%	16,3%	16,4%	14,9%	4,3%	-10,0%

Впрочем, есть мнение, что и эти показатели не до конца объективны. Так, по заключению Гонсало Бернардоса, профессора Барселонского университета, цены на испанское жильё опустились даже ниже публикуемых показателей: статистика, выработанная непосредственно участниками рынка, показывает, что с конца 2007 года цены потеряли около 25%. Хесус Энсинар, эксперт крупнейшего испанского портала недвижимости idealista.com, приводит ещё более оптимистичные для потенциальных покупателей данные: Большинство наших клиентов утверждает, что реально продаётся то жильё, на которое собственник даёт скидку 20 – 30%. Анализируя поведение цен категории новостроек, Ассоциация ведущих испанских девелоперов пришла к выводу: цены на новые дома в 2008 году упали на 15 – 20%. Это рекордное падение цен, когда-либо зафиксированное в Испании, —констатируют специалисты.

В конкретных цифрах, согласно публикуемым данным, стоимость квадратного метра жилья в среднем по Испании составляет: новострой-ки —2 712 € вторичное жильё —2 541 € (см. таб. 2).

Таблица 2
Стоимость м2 жилой площади в крупнейших городах и на средиземноморских курортах

Город / регион	Средняя цена € / м2
Мадрид	4 082
Барселона	3 336
Марбелья	2 884
Мурсия	1 830
Валенсия	2 110
Альмерия	2 033

Ещё недавно бушевавший в Испании строительный бум начал рез- ко сбавлять обороты. К примеру, только в Барселоне объём строи- тельства снизился на 72% по сравнению с уровнем 2007 года. В целом по стране в 2008 году было завершено строительство 745 000 единиц жилья, а продано — 287 000. По информации Национального института статистики, объём сделок на рынке нового жилья упал на 14,1%, а на вторичном —на 39,3% по сравнению с уровнем 2007 года. При этом максимальная активность покупателей (57% сделок по Испании) фиксируется в Андалусии, Каталонии, Валенсийском и Мадридском автономном сообществе, где сосредоточено так называемое переоценённое жильё, стоимость которого сегодня снижается наиболее заметными темпами.

Ещё одна тенденция испанского рынка жилья: непроданную недвижимость у риэлторов выкупают банки. Недвижимость находится в руках банков, —пишет испанская газета El Pais. — Так, Банк Каталонии предлагает 3 000 единиц жилья, Банк Sabadell создал общество поддержки недвижимости, также обзаведясь определённым запасом жи- лой недвижимости. С точки зрения экспертов, это только замедляет сни- жение цен. Без этого буферного эффекта, цены могли бы упасть намного больше, — считают они.

Взгляд извне: время покупать

Анализируя поведение цен категории новостроек, Ассоциация ведущих испанских девелоперов пришла к выводу: цены на новые дома в 2008 году упали на 15 – 20%. Это рекордное падение цен, когда-либо зафиксированное

За изменениями ситуации на испанском рынке жилья со стороны особенно пристально следят британские аналитики — ведь именно их соотечественники традиционно являются основными покупателями недвижимости в Испании. За последние годы сюда перебралось уже 760 000 британцев!

Данные испанского Министерства жилья — смехотворны, — отмечают, эксперты британского портала испанской недвижимости kyero.com, — не только потому, что их цифры всё ещё показывают рост стоимости жи- лья, а потому, что их средняя цена рассчитывается исходя из цены ипотеки. Их данные базируются на фактической стоимости узаконенных сделок, которая существенно накручивается „под столом“. Даже наши собственные показатели цен на испанскую недвижимость, базирующиеся на рекламируемых ценах, продолжают показывать их стабильность, потому что продавцы и их агенты не хотят рекламировать реально предоставляемые скидки... Наибольшее доверие вызывают данные, публикуемые ведущей месяцы, — рассуждают британцы.

По их сведениям, только в течение 2008 года цены упали в большинстве провинций на 8,8%, по сравнению с годичной давностью, в Мадриде — на 7,6%, в Мурсии — на 5,8%, на Тенерифе — на 5,3%.

Только Севилья, Кадис и Валенсия показали рост на 3,4%, 3,0% и 0,9% соответственно. В целом же, цены на жильё на средиземноморском побережье Испании в 2008 году потеряли в среднем 14,3%. Причём это падение коснулось как новостроек, так и вторичного жи лья. Этому есть две причины:

большинство предложений на рынке Средиземноморья составляет вторичное жильё, которое пользуется минимальным спросом, поэтому цены быстро пошли вниз
испанская строительная лихорадка охватывала по большей части по бережье, где образовался переизбыток новостроек, что также повлияло на падение цен.

По самой последней информации международных агентств, цены на недвижимость в ряде курортов Коста де Маресме и Коста Бравы снизились на 15% и 13,3%. Одновременно от крупных испанских риэлторских компаний поступила информация о том, что некоторые испанские продавцы готовы предоставлять 30-процентные скидки. Наконец, по данным международного агентства Engel & Volkers, самая дорогая недвижимость на Майорке потеряла в стоимости 30 – 35%. Для иностранцев, интересующихся Испанией, это, безусловно, хорошая новость.

«Эти цифры в наибольшей степени отражают реальность из всех изученных мною источников, — отмечает Эдвард Хьюг (Spain Economy Watch). — И сегодня всё, что нам нужно, следить за этим графиком, чтобы увидеть, когда он начнёт выравниваться и, надеюсь, снова повышаться».

Информация предоставлена порталом WWW.ZAGRANDOM.RU