19.04.2017 18:35

Как купить недвижимость для бизнеса

Здравствуйте. При открытии собственного бизнеса надо позаботиться о многом. В том числе и о том, чтобы сократить возможные проблемы, риски «на старте». Один из таких рисков – открывать бизнес в арендованном помещении.

Арендатор может измениться, у арендатора может измениться представление о вашем обоюдовыгодном сотрудничестве. Что оно не особо выгодное, и что вы могли бы платить побольше, процентов эдак на тридцать-сорок.

Поэтому, по возможности, лучше купить помещение под автосервис, цех, или офис, а не зависеть от чужой воли. Или направлять часть прибыли в резерв, который откладывается для такой покупки.

О том, как помещение купить – рассказываем в статье.

Оцениваем расположение. Помещение, для бизнеса строго нежилое, подбираем по задачам, которые бизнес решает. Если в купленном помещении бизнесом управляете сами, то ключевые критерии – логистика, подъездные пути, площади, коммуникации, мощности, возможность разместить людей и оборудование.

Если задача купленное помещение сдавать, самому стать арендатором-нервомотальцем, то к вышеупомянутым критериям надо прибавить критерий привлекательности для арендаторов. Промышленникам помещение в центре подойдет с трудом, рестораторам цеха на окраине не подойдут вовсе.

Оцениваем предложение. Приценившись к расположению и запрашиваемым продавцом суммам – знакомимся с оценкой стоимости помещения и с предложенным договором купли-продажи.

Типов оценок стоимости, по методам, в России бывают три. Для коммерческой недвижимости чаще всего выбирают затратный, или сравнительный методы. В затратном владелец учитывает все расходы, которые у него на содержание помещения ушли, вспоминает, за какую сумму покупал-приватизировал в прошлом, и, просуммировав, называет цену. Сравнительный метод –взять среднюю стоимость квадратного метра на рынке, да подогнать его под свои площади.

Оба метода довольно легко проверить. Реальностью. Затратный метод можно проследить по бухгалтерии. Если владелец не кривит душой и в оценке честно посчитаны расходы – они мало разойдутся с расходами, занесенными в сдаваемую в налоговую отчетность. Если документов для бухгалтерии нет – можно по ходить по брокерам и девелоперам и, за малое вознаграждение, проконсультироваться, честную ли сумму расходов вам назвали. «Если да», то можно заносить предложение владельца в список, из которого потом будете выбирать и покупать помещение под автосервис, или склад. «Если нет», то можно знакомиться со следующим предложением коммерческой недвижимости.

Со сравнительным методом и того проще – в оценке обязательно должен быть указан список объектов, с которым сравнивают. Если для площадей на окраине города подбираются такие же, из других городов, а то и местные – всё хорошо и правильно. Если окраинные квадратные метры зачем-то расценивают, как элитную коммерческую недвижимость – владельцу бизнеса стоит задать вопрос, откуда взялось такое сравнение. Если в ответ не нарвались на хамство и владелец попросту не знает, как правильно выполнять оценку – обращаемся к независимым оценщикам.

Также, для коммерческой недвижимости больших площадей, или когда вы хотите купить не отдельное помещение, а все здание, вместе с землей под ним, применяют метод оценки стоимости дисконтирования денежных потоков. Это сложный метод, с использованием приемов из математического анализа. О нем нужно писать много и подробно и ему мы посвятим отдельную статью. Следующую.

Спасибо за внимание и – успехов.

У Вас не достаточно прав для комментирования данного материала.

Другие новости недвижимости

Тонкости оформления английского интерьера

Изо всех стилей интерьера английский выделяется особой утонченностью и роскошью. При этом очень сложно достичь гармоничности и сбалансированности, что...

Покупка квартиры на первом этаже – преимущества, о которых многие не знают

Желая приобрести квартиру, люди зачастую стараются максимально ответственно отнестись к процессу выбора. Чаще всего предпочтение отдается квартирам, р...

Особенности аренды жилья

На современном рынке недвижимости аренда квартир превалирует над другими формами имущественных договоров. Обусловлено это многими причинами и не в пос...

Строительство домов «под ключ» – ваш оптимальный выбор

В настоящее время строительство домов «под ключ» является все более востребованной услугой на рынке недвижимости. Это наиболее оптимальное решение для...

Сообщения форума

Нет сообщений для показа

Голосование

Куда бы вы инвестировали?